Condominio: posto auto in esclusiva. No!

Quello della gestione dei posti auto è uno dei problemi di non facile soluzione all’interno dei complessi condominiali. Le maggiori difficoltà sorgono nel momento in cui alcuni condomini chiedono ed ottengono in sede di assemblea l’assegnazione esclusiva di determinati posti auto. Tale determinazione è legittima? E cosa succede se il numero di posti auto disponibili nella zona comune è inferiore rispetto al numero delle proprietà condominiali?

Un’importante soluzione a queste problematiche è stata data dalla Corte di Cassazione Sez. II Civile nella sentenza pubblicata il 21 marzo di quest’anno, nella quale si afferma che né il regolamento di condominio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come nel caso di specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini […] di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura.

Quindi, se in assemblea la maggioranza dei condomini dovesse concordare per il riconoscimento di uso esclusivo di un posto auto a favore di un singolo, la decisione sarebbe illegittima, anche se supportata da una disposizione del regolamento condominiale. Questo perché sia le delibere assembleari sia i regolamenti sono atti collegiali che svolgono una funzione di autorganizzazione nell’interesse della collettività condominiale e che devono garantire sempre e comunque il principio di parità di godimento delle parti comuni tra tutti i condomini sancito dall’art. 1102 c.c.

Dunque, con riferimento all’organizzazione dei posti auto, ciò che è consentito deliberare in sede di assemblea è il riconoscimento a ciascun proprietario del diritto di fruire di un determinato posto auto, se le quantità di posti è proporzionata al numero dei condomini, oppure, in caso di un numero ridotto di posteggi, convenire per una modalità di utilizzo a turnazione. È evidente, infatti, che tali decisioni sono funzionali a garantire una modalità organizzata e più agevole di utilizzo della parte comune adibita a parcheggio senza arrecare alcun pregiudizio al singolo.

Diversa invece è la natura di una disposizione volta ad assegnare ad un condomino il diritto di utilizzare un posto auto in maniera esclusiva e per un tempo indeterminato. In questo caso, infatti, non si tratta di effettuare una scelta organizzativa, bensì di compiere un atto da qualificarsi come costitutivo o traslativo di un diritto reale, il quale comprime il diritto di godimento delle parti comuni spettante ai singoli condomini. Tale risultato, esula dai confini di azioni mediante delibere assembleari adottate con la maggioranza o disposizioni regolamentari e non può che essere raggiunto mediante l’espressione di una volontà contrattuale del condominio, e, dunque attraverso il consenso di tutti i condomini.