Mutuo fondiario che supera l'80% del valore dell'immobile

Il mutuo fondiario stipulato tra la banca e il cliente superando il limite massimo finanziabile stabilito dall’art. 38 del Dlgs 385/1993 (c.d. TUB) e dalla delibera Cicr del 22 aprile 1995 non è nullo, né tantomeno riqualificabile come mutuo ordinario.

È, e resta, un mutuo fondiario.

Questa la dirompente decisione delle Sezioni Unite, intervenute con la recente sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022.

 
Facciamo chiarezza.
 
Il mutuo fondiario è quella forma di credito con cui un soggetto ottiene da una banca un cospicuo finanziamento (solitamente destinato all’acquisto di un’abitazione) che viene garantito mediante l’iscrizione di ipoteca di primo grado su un immobile (spesso, lo stesso che viene acquistato con la somma erogata).

Viene favorito il cliente, il quale ha la possibilità di ottenere delle somme importanti, ma viene garantita la banca nell’eventuale fase di recupero del credito.
 
Caratteristica strutturale del mutuo in esame è quella per cui l’importo massimo finanziato possa corrispondere ad una percentuale non superiore all’80% del valore dei beni ipotecati (elevabile al 100% solo qualora vengano prestate garanzie ulteriori, come fideiussioni o polizze di assicurazione).
 
Perché tale limite?

L’intenzione era quella di evitare la nascita di crediti bancari che, in caso di insolvenza, non sarebbero stati soddisfatti dalla sola vendita dell’immobile ipotecato. È infatti evidente che, se una casa vale 100 e viene corrisposto un mutuo di 100, in caso di insolvenza il credito della banca potrebbe essere superiore a tale cifra (consideriamo interessi, penali, ecc.), esponendo il debitore a pesanti conseguenze.

Per questo motivo, si è detto che l’art. 38 TUB rappresenti uno strumento di tutela per i soggetti finanziati.
 
Spesso, tuttavia, sono gli stessi soggetti finanziati a chiedere, per le ragioni più disparate, la concessione di un mutuo pari anche al 100% del valore dell’immobile, così configurando, di fatto, un abuso dell’istituto e una violazione della normativa.
 
Il problema?

Il legislatore non ha previsto cosa debba accadere in caso di violazione del c.d. limite di finanziabilità.
 
La ricerca di una soluzione è stata quindi affidata alla giurisprudenza, che, manco a dirlo, si è spaccata in almeno tre diversi orientamenti.
 
Un primo troncone interpretativo, affermava che il superamento del limite di finanziabilità non avrebbe comportato la nullità del mutuo, ma avrebbe solamente determinato l’applicazione di sanzioni a carico della banca.
 
L’orientamento opposto, affermava che il limite dell’80% avrebbe costituito elemento essenziale del mutuo in esame, con la conseguenza che un suo superamento avrebbe determinato la radicale nullità del finanziamento di tipo fondiario e la sua conversione in mutuo ordinario.
 
Un terzo filone, infine, riteneva che lo sconfinamento oltre la percentuale sopra indicata determinasse la riqualificazione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario (con la perdita di alcuni benefici per la banca).
 
L’eterogeneità del panorama giurisprudenziale, foriero di decisioni differenti a seconda del Tribunale adito, imponeva una pronuncia definitiva delle Sezioni Unite.
La Suprema Corte è quindi intervenuta con la sentenza 33719/2022 del 16/11/2022, con la quale ha legittimato la prassi del superamento del limite di finanziabilità.
 
Secondo le S.U., il mutuo concesso in violazione della soglia dell’80% non è nullo, ma resta pienamente valido: “in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito”.